Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?

Non, aucune règle n’oblige une SCI à recourir à un expert-comptable. À l’IR, un gérant organisé peut tenir lui-même la comptabilité et déposer la déclaration 2072. À l’IS, c’est beaucoup plus délicat : bilan, liasse 2065, plan d’amortissement et suivi des plus-values demandent une vraie technicité comptable. Dans ce cas, l’accompagnement d’un expert-comptable est fortement recommandé.

SCI à l’IS ou à l’IR : que choisir ?

Tout dépend de votre projet. L’IR convient souvent à un patrimoine familial conservé longtemps, grâce aux abattements sur les plus-values des particuliers. L’IS peut être intéressant si les loyers sont élevés, les associés fortement imposés et les bénéfices réinvestis plutôt que distribués. Le bon choix ressort d’une simulation sur toute la durée de détention, revente comprise.

L’option pour l’IS est-elle réversible ?

Oui, pendant une durée limitée. Depuis la loi de finances pour 2019, une société qui a opté pour l’IS peut y renoncer jusqu’à la fin du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Et une société qui renonce ne peut plus opter à nouveau pour l’IS. Mieux vaut donc simuler avant d’opter.

Quelles déclarations pour une SCI ?

À l’IR, la SCI dépose la déclaration 2072, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration de revenus, avec le formulaire 2044 pour les revenus fonciers. À l’IS, elle dépose la liasse 2065 et ses annexes, et les associés déclarent les dividendes perçus. S’y ajoutent, selon les cas, les déclarations de TVA en cas d’option et l’assemblée générale annuelle.

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Expert-comptable SCI : IR ou IS, gérez votre SCI sereinement

Une SCI simplifie la détention et la transmission d’un bien, à condition d’être bien tenue. Votre expert-comptable SCI vous aide à choisir entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, tient la comptabilité, établit les déclarations et prépare l’assemblée générale annuelle, où que soient vos biens.

Faire le point sur ma SCI Questions fréquentes

SCI à l’IR ou à l’IS : un choix qui engage

Par défaut, une société civile immobilière relève de l’impôt sur le revenu : elle est fiscalement transparente, et chaque associé déclare sa quote-part des résultats. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle y est même soumise d’office si elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, au-delà d’une tolérance de 10 % de ses recettes (impots.gouv.fr). Ce choix détermine la fiscalité des loyers, celle de la revente et le niveau d’obligations comptables. Une SCI peut détenir une maison familiale, un local commercial ou des bureaux loués à une entreprise : les enjeux ne sont pas les mêmes.

La SCI à l’IR et la déclaration 2072

À l’IR, la SCI dépose chaque année la déclaration 2072, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai lorsque l’exercice suit l’année civile. Les associés reportent leur part de revenus fonciers sur leur déclaration personnelle : elle est imposée au barème de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Le déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an en règle générale. Attention : une SCI qui loue en meublé ne peut plus déposer de 2072 – un point à vérifier dès qu’un projet de location saisonnière apparaît.

À la revente, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique : des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. C’est souvent l’atout décisif de l’IR pour un patrimoine familial conservé longtemps.

La SCI à l’IS : amortissements et liasse 2065

À l’IS, la SCI calcule un résultat comme une entreprise : loyers moins charges, intérêts et surtout amortissements du bâti et des travaux – le terrain, lui, ne s’amortit pas. Le résultat imposable reste souvent faible, voire nul, pendant des années, et le bénéfice mis en réserve peut financer de nouveaux investissements sans passer par l’impôt personnel des associés. Le bénéfice est taxé à l’impôt sur les sociétés, avec un taux réduit de 15 % sur une première tranche pour les sociétés éligibles, puis 25 %.

En contrepartie, la SCI tient une comptabilité d’engagement conforme au plan comptable général et dépose la liasse 2065 avec ses annexes. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements pratiqués : elle peut être bien plus élevée qu’à l’IR. Enfin, les associés sont imposés une seconde fois sur les dividendes qu’ils perçoivent.

L’option pour l’IS : à étudier avant de signer

L’option pour l’IS n’est pas définitive tout de suite : la société peut y renoncer jusqu’à la fin du cinquième exercice suivant celui de l’option ; passé ce délai, elle devient irrévocable, et une renonciation interdit d’opter à nouveau (BOFiP). Nous simulons donc les deux régimes sur toute la durée de détention prévue : loyers, travaux, emprunt, taux marginal des associés, horizon de revente. Quatre critères font généralement pencher la balance :

La durée de détention : plus elle est longue, plus l’IR devient favorable à la revente.
La politique de distribution : des loyers réinvestis profitent de l’IS ; des loyers distribués sont imposés deux fois.
Le taux marginal des associés : plus il est élevé, plus l’IS allège l’imposition courante.
La nature de la location : la location meublée fait basculer la SCI à l’IS.

Les obligations comptables et juridiques d’une SCI

Même sans activité commerciale, une SCI reste une société : elle a des statuts, un gérant, des associés et des obligations. Les négliger expose à des redressements, à des conflits entre associés, voire à une remise en cause de la société par l’administration. Comme toute société immatriculée, la SCI doit aussi déclarer ses bénéficiaires effectifs au greffe et signaler chaque changement : gérant, cession de parts, transfert de siège. Votre expert-comptable SCI vous aide à tenir ce calendrier.

Une tenue comptable adaptée au régime

À l’IR, la loi n’impose pas de comptabilité complète, mais il faut pouvoir justifier chaque loyer et chaque charge, répartir les résultats entre associés et produire la 2072 : une comptabilité de trésorerie bien tenue est un minimum. À l’IS, la comptabilité d’engagement est obligatoire, avec bilan, compte de résultat et tableau des amortissements. Une SCI qui loue des locaux professionnels nus peut aussi opter pour la TVA, au taux de 20 % en métropole ou de 8,5 % à La Réunion, avec ses propres déclarations.

Assemblée générale et reddition des comptes

Le Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit sur l’activité de la société (article 1856). En pratique, une assemblée générale annuelle approuve les comptes et décide de l’affectation du résultat. Son procès-verbal, consigné au registre des délibérations, protège le gérant et prouve la vie réelle de la société en cas de contrôle.

Notre accompagnement des SCI

Expert-comptable SCI, AMETHYSTE Conseils accompagne les sociétés civiles immobilières de leur création à leur dissolution, que vous soyez une famille qui investit ou un professionnel qui loge son activité. Basée à Saint-Pierre, Salimata CHETIMA suit les SCI à La Réunion, à Mayotte et en métropole : le bien et les associés n’ont pas besoin d’être au même endroit, tout se fait en visio et sur un portail sécurisé.

Création de la SCI et statuts

Objet social, répartition des parts, pouvoirs du gérant, clauses d’agrément, régime fiscal : les statuts se rédigent en pensant à la transmission et aux désaccords possibles. Nous les rédigeons ou les relisons et prenons en charge les formalités, en lien avec notre secrétariat juridique. L’apport d’un bien déjà détenu a aussi des conséquences fiscales – droits d’enregistrement, plus-value – à chiffrer avant de signer chez le notaire.

Tenue, déclarations et AG annuelle

Chaque année, nous tenons ou révisons la comptabilité, établissons la 2072 ou la liasse 2065, calculons les amortissements, préparons les documents de l’assemblée générale et le procès-verbal. Chaque associé reçoit les éléments utiles à sa propre déclaration. Vous suivez vos chiffres en ligne et recevez un calendrier des échéances. C’est le même socle que notre mission de comptabilité d’entreprise, adapté à l’immobilier.

Associés dispersés entre l’outre-mer et la métropole ? Les statuts peuvent prévoir que les décisions résultent d’une consultation écrite des associés (article 1853 du Code civil) : nous organisons alors l’approbation des comptes à distance, procès-verbal compris.

SCI et professions libérales : les murs du cabinet

Médecins, kinésithérapeutes, avocats : de nombreux praticiens achètent leurs locaux via une SCI qui les loue à leur cabinet. Bien calibré, le loyer est une charge déductible pour l’activité et finance l’emprunt de la SCI ; mal calibré, il crée un risque fiscal : il doit correspondre à la valeur locative du marché et reposer sur un bail écrit. Nous coordonnons les deux dossiers, et vous retrouvez la partie activité sur notre page expert-comptable pour professions libérales.

Une SCI mal tenue coûte plus cher qu’un accompagnement. Pour choisir le bon régime, sécuriser vos déclarations et préparer la transmission, confiez votre dossier à un expert-comptable SCI, à La Réunion comme à distance : faire le point sur votre SCI ne prend que 30 minutes, offertes.

Questions fréquentes sur l’expert-comptable de SCI

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